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日前，《青島市實(shí)施住房“以舊換新”促進(jìn)住房領(lǐng)域消費(fèi)工作方案（試行）》（后簡(jiǎn)稱《方案》）印發(fā)，擬通過(guò)收購(gòu)個(gè)人二手住房1200套以上用作保障性租賃住房、長(zhǎng)租房等，鼓勵(lì)居民“賣舊房，買新房”，實(shí)現(xiàn)帶動(dòng)銷售新建商品住房1200套以上。

《方案》對(duì)住房“以舊換新”實(shí)施主體、實(shí)施范圍、資金來(lái)源、實(shí)施程序、房源管理等進(jìn)行具體規(guī)定。比如在資金來(lái)源方面，收購(gòu)資金可辦理銀行貸款，首付款由實(shí)施主體自籌，剩余部分由商業(yè)銀行貸款提供。財(cái)政部門對(duì)實(shí)施主體給予每套3萬(wàn)元的一次性收購(gòu)補(bǔ)助和每年2%的收購(gòu)貸款貼息，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，青島是全國(guó)較早進(jìn)行“以舊換新”探索的城市，當(dāng)前青島深化住房“以舊換新”政策，進(jìn)一步說(shuō)明對(duì)此類市場(chǎng)需求的重視。新政發(fā)放收購(gòu)補(bǔ)貼和貼息補(bǔ)貼，客觀上也增強(qiáng)了相關(guān)企業(yè)收購(gòu)二手房的積極性。

去年以來(lái)，全國(guó)多地開(kāi)展住房“以舊換新”活動(dòng)或推出相關(guān)政策，近期也有城市對(duì)政策進(jìn)行跟進(jìn)或升級(jí)。在受訪專家看來(lái)，各地住房“以舊換新”政策的持續(xù)落地推進(jìn)，預(yù)計(jì)對(duì)打通一二手住房交易鏈條、改善性住房需求釋放均有一定的促進(jìn)作用。

青島擬收購(gòu)二手房1200套以上

“去年以來(lái)，全國(guó)多地開(kāi)展住房‘以舊換新’，其中，中介優(yōu)先推售與國(guó)企平臺(tái)收購(gòu)為各地住房‘以舊換新’的主要落地模式?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

青島這次的住房“以舊換新”政策主要采用國(guó)企收購(gòu)模式，《方案》明確要建立“2+10”的收購(gòu)實(shí)施主體模式。一方面，由青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同青島市國(guó)資委確定2家市級(jí)實(shí)施主體，另一方面，由青島各區(qū)（市）政府分別確定1家區(qū)屬國(guó)有企業(yè)作為區(qū)級(jí)實(shí)施主體。除此之外，《方案》還鼓勵(lì)社會(huì)化企業(yè)廣泛參與，實(shí)現(xiàn)“實(shí)施主體全城通收、換房群眾全城通購(gòu)”。

依據(jù)《方案》，住房“以舊換新”擬收購(gòu)個(gè)人二手住房1200套，收購(gòu)的房屋為房齡不超過(guò)20年的成套二手住房，此外，房屋產(chǎn)權(quán)要清晰，不存在限制房屋交易的情形，周邊交通便利，醫(yī)療、教育、生活等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，物業(yè)管理規(guī)范。

居民賣舊房的同時(shí)，須同步購(gòu)買新建商品住房，舊房售房款用于抵扣新房購(gòu)房款，新購(gòu)商品住房建筑面積應(yīng)大于二手住房建筑面積，或總價(jià)格高于二手房的收購(gòu)總價(jià)。

為更好為收購(gòu)主體提供資金支持，《方案》提出，收購(gòu)舊房的資金可辦理銀行貸款，首付款由實(shí)施主體自籌，剩余部分由商業(yè)銀行貸款提供。財(cái)政部門對(duì)實(shí)施主體給予每套3萬(wàn)元的一次性收購(gòu)補(bǔ)助和每年2%的收購(gòu)貸款貼息（最長(zhǎng)不超過(guò)5年），由青島市財(cái)政和新建商品住房轄區(qū)財(cái)政共同承擔(dān)。

嚴(yán)躍進(jìn)解釋，每年2%的貸款貼息補(bǔ)助，意味著若某企業(yè)向銀行申請(qǐng)1000萬(wàn)元的貸款用于收購(gòu)二手房，那么每年可以獲得20萬(wàn)元（即1000萬(wàn)元×2%）的補(bǔ)貼。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，由此可見(jiàn)，這次青島住房“以舊換新”政策的支持力度較大，發(fā)放一次性收購(gòu)補(bǔ)助、提供貸款貼息等，客觀上也增強(qiáng)了相關(guān)企業(yè)收購(gòu)二手房的積極性，也體現(xiàn)了財(cái)政對(duì)于住房“以舊換新”的支持。

《方案》對(duì)收購(gòu)的舊房用途有明確規(guī)定，即用作保障性租賃住房、長(zhǎng)租房等。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一規(guī)定意在激活住房交易鏈條的同時(shí)，豐富租賃房源，尤其是保障性租賃住房房源。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，收購(gòu)存量商品房用作保障性住房是重要的政策著力點(diǎn)，這些存量商品房一般指的是新房，但二手房也適用。這也意味著收購(gòu)庫(kù)存房源有兩種模式，一是收購(gòu)新房作為保障性住房，另一種是收購(gòu)二手房作為保障性住房。二手房收購(gòu)比較散，用這些散點(diǎn)式的房源來(lái)做保障性租賃住房，或類似自如的模式。從這一視角出發(fā)，青島住房“以舊換新”政策對(duì)其他城市的存量房收購(gòu)也有一定啟發(fā)，或產(chǎn)生一些新的交易模式和商業(yè)機(jī)會(huì)。

住房“以舊換新”升級(jí)

實(shí)際上，青島的住房“以舊換新”實(shí)踐走在全國(guó)前列。早在2022年9月，青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)就發(fā)文推廣貝殼找房青島站“優(yōu)鮮賣”產(chǎn)品，開(kāi)始中介優(yōu)先推售模式下的住房“以舊換新”實(shí)踐。即購(gòu)房者與貝殼找房和開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂協(xié)議，貝殼找房?jī)?yōu)先幫賣舊房，開(kāi)發(fā)企業(yè)在約定時(shí)間周期內(nèi)幫忙鎖定新房意向房源，周期內(nèi)若舊房成功售出，則購(gòu)房者繼續(xù)推進(jìn)購(gòu)買新房流程，未售出則開(kāi)發(fā)企業(yè)退還新房認(rèn)購(gòu)定金。

2024年6月，《青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于加快推進(jìn)實(shí)施住房“以舊換新”工作的通知》印發(fā)，進(jìn)一步拓展住房“以舊換新”的實(shí)踐方式，包括支持開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“以舊換新”，推廣多方聯(lián)動(dòng)開(kāi)展“以舊換新”，支持國(guó)有平臺(tái)公司參與“以舊換新”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，青島是全國(guó)較早進(jìn)行“以舊換新”探索的城市，積累了豐富的成功案例。當(dāng)前針對(duì)滿足改善性住房需求，深化住房“以舊換新”政策，進(jìn)一步說(shuō)明對(duì)住房“以舊換新”市場(chǎng)需求的重視。

去年以來(lái)，全國(guó)多地開(kāi)展住房“以舊換新”活動(dòng)或推出相關(guān)政策，近期也有城市推出或升級(jí)相關(guān)政策。

3月31日，南京明確要優(yōu)化拓展住房“以舊換新”模式，通過(guò)政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)助，金融機(jī)構(gòu)支持，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)幫賣等方式，組織引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展“買新助賣舊”活動(dòng)，首批政府補(bǔ)助資金1億元，先購(gòu)先得，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為購(gòu)買“買新助賣舊”名錄庫(kù)內(nèi)新建商品住房合同金額的1%，疊加開(kāi)發(fā)企業(yè)促銷優(yōu)惠。同時(shí)，購(gòu)房人可同步疊加享受各區(qū)其他購(gòu)房補(bǔ)助政策。

3月27日，安徽在《推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好細(xì)化政策舉措》中提出，鼓勵(lì)各市推出階段性購(gòu)房補(bǔ)貼、“以舊換新”等促銷政策。

3月下旬，北京懷柔在房博會(huì)上發(fā)布住房“以舊換新”政策，明確將通過(guò)國(guó)有企業(yè)成立平臺(tái)公司收購(gòu)二手房，收購(gòu)款將發(fā)放至換購(gòu)人名下資金監(jiān)管賬戶，待換購(gòu)人與新房企業(yè)簽訂購(gòu)房合同后，平臺(tái)公司將直接把監(jiān)管資金轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)企業(yè)，打通一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)鏈條。

各地住房“以舊換新”實(shí)踐的模式不同，對(duì)比來(lái)看，陳文靜認(rèn)為，國(guó)企平臺(tái)直接收購(gòu)二手房業(yè)主存量房源的模式的推進(jìn)速度相對(duì)更快，同時(shí)也能夠更為直接地將二手房業(yè)主轉(zhuǎn)化為新房項(xiàng)目的購(gòu)買者，加快庫(kù)存去化。

如鄭州于2024年4月大力開(kāi)展住房“以舊換新”活動(dòng)，截至年末，通過(guò)國(guó)企平臺(tái)收購(gòu)的方式完成簽訂二手房協(xié)議超5000套，帶來(lái)一定效果。

陳文靜表示，各地住房“以舊換新政策”的持續(xù)落地推進(jìn)，預(yù)計(jì)對(duì)于打通一二手住房交易鏈條，改善性住房需求釋放均有一定的促進(jìn)作用。

同時(shí)，陳文靜談到，近兩年各地國(guó)企平臺(tái)收購(gòu)二手房的模式資金來(lái)源更多為地方財(cái)政資金，這也導(dǎo)致實(shí)際落地規(guī)模相對(duì)有限，若通過(guò)金融機(jī)構(gòu)引入更多低成本增量資金支持，各地開(kāi)展“以舊換新”規(guī)模有望加大，可以更好地助力樓市“止跌回穩(wěn)”。