證券時報網(wǎng)
康殷
2025-04-23 21:52
4月22日，由華泰證券資管擔(dān)任基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人的華泰蘇州恒泰租賃住房REIT正式發(fā)售。該項目網(wǎng)下認購倍數(shù)達222.64倍，創(chuàng)下歷史新高；因公眾投資者認購太多，提前結(jié)束募集。
2025年以來，在市場避險情緒升溫、投資者尋找穩(wěn)定收益來源的需求日益增加等因素影響下，公募REITs市場熱度升溫，相關(guān)指數(shù)持續(xù)走高。從上市首發(fā)到擴募擴容，REITs市場雙輪驅(qū)動格局正在形成。
分析人士認為，目前公募REITs的投資價值較為顯著。底層資產(chǎn)的確定性以及強制分紅模式，使其可以成為投資者資產(chǎn)配置的一部分，滿足投資者的投資需求。
認購熱情升溫
4月22日，由華泰證券資管擔(dān)任基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人的“華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（簡稱“華泰蘇州恒泰租賃住房REIT”）正式發(fā)售。
根據(jù)公告，剔除無效報價后網(wǎng)下投資者管理的配售對象擬認購份額數(shù)量總和為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的222.64倍，創(chuàng)下歷史新高。
當(dāng)日盤后，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT公告，公眾投資者累計有效認購規(guī)模已超過本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限，提前結(jié)束公眾投資者的募集，原定的募集截止日為4月23日。
作為江蘇省首單租賃住房REITs項目，本項目底層資產(chǎn)為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的“人才優(yōu)租房”社區(qū)，預(yù)計融資規(guī)模為13.67億元。根據(jù)招募說明書介紹，募集資金擬用于蘇州市租賃住房市場建設(shè)發(fā)展，與恒泰集團未來租住板塊規(guī)劃建設(shè)相契合，進一步支持實體經(jīng)濟發(fā)展。
近年來，華泰證券資管在公募REITs領(lǐng)域多維度發(fā)力，前期已完成推動3單公募REITs項目上市，項目底層涵蓋高速公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園等不同類型資產(chǎn)。
光大證券分析師孫偉風(fēng)表示，公募REITs采用詢價定價機制，認購價格以向網(wǎng)下投資者詢價的方式確定。網(wǎng)下認購倍數(shù)（全部有效網(wǎng)下認購份額/最終網(wǎng)下發(fā)售份額）的整體變化趨勢與定價分位數(shù)較為一致，與公募REITs二級市場走勢相關(guān)性較高。
歷史發(fā)售情況看，市場較為青睞保租房REIT、能源REIT、生態(tài)環(huán)保及市政水利REIT。根據(jù)孫偉風(fēng)的計算，目前已上市64只產(chǎn)品的網(wǎng)下打新收益率均值為8.8%，收益率最高的為國泰君安濟南能源供熱REIT，達49.9%。
2024年第四季度以來，打新熱潮持續(xù)，收益主要來自于一二級價差及老產(chǎn)品補漲后價差，在無風(fēng)險收益率預(yù)期下行的背景下，光大證券預(yù)計，打新熱潮仍將得以持續(xù)，重點關(guān)注新產(chǎn)品與同業(yè)態(tài)老產(chǎn)品的價差。
市場量價齊升
2025年以來，公募REITs市場熱度升溫。截至4月22日，中證REITs全收益指數(shù)為1066.995，相比于2024年12月9日的區(qū)間低點925.46，增幅逾15%。
伴隨著萬億級別REITs市場藍圖不斷展開，在中國證監(jiān)會的統(tǒng)籌指導(dǎo)下，REITs市場的常態(tài)化發(fā)行明顯加快，全市場已有60余只REITs產(chǎn)品上市，板塊集聚效應(yīng)和示范效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。
4月21日，南方順豐倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（南方順豐物流REIT）在深交所上市。至此，公募REITs上市產(chǎn)品數(shù)量增至66只。從產(chǎn)品數(shù)量分布來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs以17只產(chǎn)品數(shù)量居首。
2024年以來，公募REITs市場發(fā)行上市步伐明顯提速。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，66只已上市的公募REITs中，36只產(chǎn)品為2024年以后上市。
與此同時，從上市首發(fā)到擴募擴容，REITs市場雙輪驅(qū)動格局正在形成。4月17日，博時基金發(fā)布關(guān)于博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT擬第二次擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的公告，公募REITs市場即將迎來首單二次擴募項目。國泰君安東久新經(jīng)濟REIT、中航京能光伏REIT等擴募申請還在推進中。
華泰證券資管相關(guān)負責(zé)人在受訪時介紹，REITs市場的不斷蓬勃發(fā)展，將有助于國家“防風(fēng)險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板”進程，同時有益于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機制、降低實體經(jīng)濟杠桿、推動金融供給側(cè)改革、促進資本市場的高質(zhì)量建設(shè)，為金融機構(gòu)做好“五篇大文章”，持續(xù)服務(wù)實體經(jīng)濟與民生發(fā)展打造范本。
投資價值顯現(xiàn)
業(yè)內(nèi)人士看來，公募REITs將具有持續(xù)性、穩(wěn)定性現(xiàn)金流的不動產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市證券標準化產(chǎn)品，具有強制高分紅、投資門檻較低、流動性較好的特點，已成為投資者多元化配置資產(chǎn)、分散投資風(fēng)險、致力增厚收益的優(yōu)質(zhì)選擇。
盤古智庫高級研究員余豐慧在接受《國際金融報》記者采訪時表示，公募REITs的火爆現(xiàn)象反映了市場對于這類產(chǎn)品的強烈需求和認可。尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下，投資者尋找穩(wěn)定收益來源的需求日益增加，而REITs以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和相對較低的風(fēng)險特性，成為了不少投資者的理想選擇。此外，政策的支持也極大地促進了REITs的發(fā)展，為市場的繁榮提供了有力保障。
獨立財經(jīng)評論員郭施亮對《國際金融報》記者表示，公募REITs的火爆，與當(dāng)前市場避險情緒升溫有關(guān)。當(dāng)前，市場相對缺乏有效投資渠道。一方面，公募REITs底層資產(chǎn)比較穩(wěn)定，為投資者帶來確定性的投資預(yù)期。另一方面，公募REITs采取強制分紅的模式，一般是按照當(dāng)年凈利潤90%以上進行分紅，這種模式具有一定的投資確定性，也深受投資者的認可。
“底層資產(chǎn)的確定性以及強制分紅模式，使其可以成為投資者資產(chǎn)配置的一部分，滿足投資者的投資需求?！惫┝琳f。
目前來看，公募REITs的投資價值依然顯著。余豐慧表示，隨著越來越多的產(chǎn)品上市，投資者的選擇更加多樣化，這不僅有助于分散風(fēng)險，也為市場注入了新的活力。特別是那些與國家發(fā)展戰(zhàn)略緊密相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施項目，如租賃住房、數(shù)據(jù)中心等，它們具有良好的長期增長潛力。不過，投資者也應(yīng)該注意到，盡管REITs通常被認為是較為穩(wěn)健的投資選項，但仍然存在市場波動風(fēng)險，因此在投資時應(yīng)綜合考慮自身的風(fēng)險承受能力。
