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大擴(kuò)容的公募REITs，成為外資布局中國(guó)的新渠道。

4月16日晚間，華夏基金上報(bào)華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT，該項(xiàng)目的四名發(fā)起人（原始權(quán)益人）均為外資機(jī)構(gòu)凱德集團(tuán)旗下的主體。據(jù)悉，這是首只由國(guó)際資產(chǎn)管理公司在中國(guó)申報(bào)的消費(fèi)類公募REIT產(chǎn)品，相關(guān)戰(zhàn)略投資者將共同持有至少20%的份額。

4月17日，博時(shí)基金發(fā)布博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT第二次擴(kuò)募公告，意味著公募REITs市場(chǎng)，即將迎來(lái)首單二次擴(kuò)募項(xiàng)目。此外，兩只數(shù)據(jù)REITs項(xiàng)目的首發(fā)申報(bào)也于近日迎來(lái)反饋。

業(yè)內(nèi)人士表示，多方動(dòng)態(tài)均預(yù)示著公募REITs的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資吸引力在持續(xù)凸顯。公募REITs持續(xù)邁向高質(zhì)量發(fā)展，應(yīng)持續(xù)培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)生態(tài)，優(yōu)先篩選具有穩(wěn)定現(xiàn)金流及持續(xù)擴(kuò)募潛力的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，推動(dòng)公募REITs發(fā)行。同步推進(jìn)投資者培育工程，通過(guò)精準(zhǔn)化投教活動(dòng)深化市場(chǎng)認(rèn)知，形成良性資金循環(huán)體系。

首只在中國(guó)申報(bào)的消費(fèi)類公募REIT

根據(jù)上交所披露的消息，4月16日晚間，華夏基金上報(bào)華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT。該基金由華夏基金擔(dān)任管理人，由中信證券擔(dān)任專項(xiàng)計(jì)劃管理人，專項(xiàng)計(jì)劃名稱為中信證券-凱德商業(yè)資產(chǎn)1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，有四名發(fā)起人（原始權(quán)益人），分別是CAPITA LAND MALL ASIA LIMITED，長(zhǎng)沙凱亭咨詢管理有限公司，廣州凱云管理咨詢有限公司，廣州云凱商業(yè)管理有限公司。

四名發(fā)起人，均為外資機(jī)構(gòu)凱德集團(tuán)旗下的主體。4月17日，凱德集團(tuán)旗下的凱德投資對(duì)券商中國(guó)記者表示，該機(jī)構(gòu)已向證監(jiān)會(huì)和上交所提交申請(qǐng)，擬推出旗下首支消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT——?jiǎng)P德商業(yè)C-REIT，是首只由國(guó)際化資產(chǎn)管理公司在中國(guó)申報(bào)的消費(fèi)類公募REIT產(chǎn)品。根據(jù)凱德投資介紹，該REIT項(xiàng)目首批納入的兩個(gè)資產(chǎn)，分別是位于廣州的凱德廣場(chǎng)·云尚和位于長(zhǎng)沙的凱德廣場(chǎng)·雨花亭，總規(guī)模約為28億元人民幣，總建筑面積為16.84萬(wàn)平方米，整體出租率約為97%。

據(jù)悉，凱德投資、凱德中國(guó)信托和凱德發(fā)展作為戰(zhàn)略投資者，將共同持有凱德商業(yè)C-REIT至少20%的份額。凱德商業(yè)C-REIT的發(fā)行上市需滿足以下條件：其一，在隨后召開(kāi)的凱德中國(guó)信托特別股東大會(huì)上獲得批準(zhǔn)；其二，取得證監(jiān)會(huì)和上交所的監(jiān)管批準(zhǔn)。

凱德投資（中國(guó)）首席執(zhí)行官潘子翔表示，凱德商業(yè)C-REIT的申報(bào)符合凱德投資的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，參與中國(guó)的公募REITs市場(chǎng)有助于更廣泛地獲取境內(nèi)長(zhǎng)期權(quán)益資本。中國(guó)作為全球第二大消費(fèi)市場(chǎng)，擁有獨(dú)特的結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)機(jī)遇和消費(fèi)升級(jí)需求，這提供了特別的投資機(jī)會(huì)。

凱德投資總部設(shè)在新加坡，于2021年在新加坡上市，截至2024年12月31日其資產(chǎn)管理規(guī)模約為1360億新元，基金資產(chǎn)管理規(guī)模1170億新元，旗下不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)類別涵蓋購(gòu)物中心、辦公樓、旅宿、工業(yè)地產(chǎn)、物流園、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、健康、自助倉(cāng)儲(chǔ)、數(shù)據(jù)中心、私募信貸和特殊機(jī)會(huì)。

首單二次擴(kuò)募項(xiàng)目也迎新進(jìn)展

除上述動(dòng)態(tài)外，還有多只公募REITs產(chǎn)品迎來(lái)新進(jìn)展。

首先是公募REITs的擴(kuò)募。4月17日博時(shí)基金發(fā)布關(guān)于博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT擬第二次擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公告，公募REITs市場(chǎng)即將迎來(lái)首單二次擴(kuò)募項(xiàng)目。根據(jù)第二次擴(kuò)募方案草案，該基金擬通過(guò)第二次擴(kuò)募發(fā)售募集資金，新認(rèn)購(gòu)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園3期專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券并持有其全部份額，最終持有光明項(xiàng)目（二期擴(kuò)募）及南油項(xiàng)目。此外，中航京能光伏REIT的擴(kuò)募申請(qǐng)也于4月15日獲得了交易所反饋。

其次，兩只數(shù)據(jù)REITs項(xiàng)目的首發(fā)申報(bào)也迎來(lái)新進(jìn)展。4月11日，南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT在3月初申報(bào)后迎來(lái)交易所反饋，目前進(jìn)入“已問(wèn)詢”階段。該產(chǎn)品是國(guó)內(nèi)首只以數(shù)據(jù)為底層資產(chǎn)的REITs項(xiàng)目，以南方基金為管理人，招商銀行為托管人，專項(xiàng)計(jì)劃名稱為南方資本-潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心1期基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為南方資本管理有限公司，原始權(quán)益人為潤(rùn)澤科技發(fā)展有限公司。同樣是在4月11日，南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT在3月底申報(bào)后迎來(lái)反饋。該產(chǎn)品以南方基金為管理人，發(fā)起人（原始權(quán)益人）為萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)控股有限公司，專項(xiàng)計(jì)劃名稱為南方資本-萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心1期基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

此外，在4月16日晚間，中金基金此前上報(bào)的中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT也獲得了交易所反饋。該產(chǎn)品由中金基金擔(dān)任管理人，專項(xiàng)計(jì)劃名稱為中金亦莊產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為中金公司。

根據(jù)南方基金公告，從4月21日起南方順豐倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT將于4月21日正式上市。該產(chǎn)品募集階段吸引了投資者關(guān)注與參與，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為381.58倍。南方順豐物流REIT的底層資產(chǎn)包括深圳、武漢、合肥三大核心物流樞紐項(xiàng)目，均位于國(guó)內(nèi)物流網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)生態(tài)

和以往相比，4月以來(lái)的公募REITs呈現(xiàn)出不少增量信息。一是底層資產(chǎn)類別（如數(shù)據(jù)）持續(xù)豐富，存量項(xiàng)目的一次和二次擴(kuò)募交替進(jìn)行；二是在長(zhǎng)遠(yuǎn)投資空間吸引力下，中國(guó)公募REITs持續(xù)迎來(lái)政策支持，還迎來(lái)了外資參與布局。

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委官網(wǎng)，國(guó)家發(fā)展改革委主任鄭柵潔在近期的《推動(dòng)進(jìn)一步全面深化改革走深走實(shí)》講話中指出，加快構(gòu)建高水平社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。其中提及，建立政府投資支持基礎(chǔ)性、公益性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性重大項(xiàng)目建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）擴(kuò)圍擴(kuò)容。

此外，深圳市投資基金同業(yè)公會(huì)近日組織召開(kāi)深圳公募REITs專業(yè)委員會(huì)2024年度工作會(huì)議暨基礎(chǔ)設(shè)施REITs試行ESG評(píng)價(jià)培訓(xùn)，深圳證監(jiān)局就進(jìn)一步推動(dòng)深圳公募REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，提出三方面發(fā)力方向。一是構(gòu)筑穩(wěn)健發(fā)展根基，重點(diǎn)解決“重復(fù)審批”“信息孤島”等管理效率瓶頸問(wèn)題。二是培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)生態(tài)，優(yōu)先篩選具有穩(wěn)定現(xiàn)金流及持續(xù)擴(kuò)募潛力的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，推動(dòng)公募REITs發(fā)行。同步推進(jìn)投資者培育工程，通過(guò)精準(zhǔn)化投教活動(dòng)深化市場(chǎng)認(rèn)知，形成良性資金循環(huán)體系。三是完善協(xié)同發(fā)展機(jī)制，充分發(fā)揮專委會(huì)政策傳導(dǎo)與資源整合功能，搭建常態(tài)化“監(jiān)管與市場(chǎng)”對(duì)話平臺(tái)。

凱德投資表示，凱德商業(yè)C-REIT旨在投資于中國(guó)內(nèi)地的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心資產(chǎn)，充分把握中國(guó)政府倡導(dǎo)的“刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需”政策帶來(lái)的行業(yè)機(jī)遇。凱德中國(guó)信托管理有限公司首席執(zhí)行官陳建良表示，凱德商業(yè)C-REIT為凱德中國(guó)信托提供了進(jìn)入擴(kuò)張中的中國(guó)公募REITs市場(chǎng)的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)。“它增強(qiáng)了我們的財(cái)務(wù)靈活性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)收入多元化并提升投資組合質(zhì)量。”

展望后市投資，招商基金表示，近期REITs市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的估值整體提升，各板塊已交替上漲。預(yù)計(jì)隨著未來(lái)幾個(gè)熱門REITs上市，REITs市場(chǎng)短期可能維持震蕩走勢(shì)，前期行業(yè)估值分化得到修復(fù)以后，后續(xù)可能出現(xiàn)新的風(fēng)格輪動(dòng)特征。招商基金分析稱，2025年一季度以來(lái)，利率水平低位運(yùn)行后大幅上行，REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)出先大幅反彈后震蕩的態(tài)勢(shì)，但由于估值相對(duì)合理，增量資金充足，托底效應(yīng)明顯，從波動(dòng)率和最大回撤情況看REITs顯著好于主要權(quán)益資產(chǎn)。

校對(duì)：蘇煥文???????