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近期，多地發(fā)布住房“以舊換新”政策。

4月17日，青島發(fā)布“以舊換新”實(shí)施方案，全市擬通過收購個人二手住房1200套以上用作保障性租賃住房、長租房等，支持改善性需求，鼓勵群眾“賣舊房，買新房”，實(shí)現(xiàn)帶動銷售新建商品住房1200套以上。

另外，南京在“房七條”新政中提出，優(yōu)化拓展住房消費(fèi)“以舊換新”模式，通過政府、開發(fā)企業(yè)補(bǔ)助，金融機(jī)構(gòu)支持，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)幫賣等方式，組織引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)開展“買新助賣舊”活動，首批政府補(bǔ)助資金1億元。

接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近兩年各地國企平臺收購二手房的模式資金來源更多為地方財(cái)政資金，這也導(dǎo)致實(shí)際落地規(guī)模相對有限，若通過金融機(jī)構(gòu)引入更多低成本增量資金支持，各地開展“以舊換新”規(guī)模有望加大，可以更好地助力樓市“止跌回穩(wěn)”。

青島發(fā)布“以舊換新”實(shí)施方案

4月17日，青島市實(shí)施住房“以舊換新”促進(jìn)住房領(lǐng)域消費(fèi)工作方案（試行），其中提出，全市擬通過收購個人二手住房1200套以上用作保障性租賃住房、長租房等，支持改善性需求，鼓勵群眾“賣舊房，買新房”，實(shí)現(xiàn)帶動銷售新建商品住房1200套以上的目標(biāo)。

據(jù)了解，此次青島建立“2+10”的收購實(shí)施主體模式，由青島市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同市國資委確定2家市級實(shí)施主體，由各區(qū)（市）政府分別確定1家區(qū)屬國有企業(yè)作為區(qū)級實(shí)施主體，鼓勵社會化企業(yè)廣泛參與，實(shí)現(xiàn)“實(shí)施主體全城通收、換房群眾全城通購”。

根據(jù)方案，實(shí)施主體收購的房屋應(yīng)為成套二手住房，房齡按照不動產(chǎn)權(quán)證記載的竣工日期之日起不超過20年；房屋產(chǎn)權(quán)清晰，不存在限制房屋交易的情形，可自由上市交易；周邊交通便利，醫(yī)療、教育、生活等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，物業(yè)管理規(guī)范。被收購房屋的產(chǎn)權(quán)人須同步購買新建商品住房，新購商品住房建筑面積應(yīng)大于二手住房建筑面積，或總價(jià)格高于二手住房的收購總價(jià)格。

對于資金來源，方案提出，收購資金可辦理銀行貸款，首付款由實(shí)施主體自籌，剩余部分由商業(yè)銀行貸款提供。財(cái)政部門對實(shí)施主體給予每套3萬元的一次性收購補(bǔ)助和每年2%的收購貸款貼息（最長不超過5年），由市財(cái)政和新建商品住房轄區(qū)財(cái)政共同承擔(dān)，其中，一次性收購補(bǔ)助由市財(cái)政負(fù)擔(dān)，貸款貼息由新建商品住房轄區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān)。

實(shí)施程序按照新房認(rèn)購、房源申報(bào)、收購洽談、新房購置、二手住房轉(zhuǎn)移登記、資金支付、新建房屋登記等七個步驟進(jìn)行。其中，在收購洽談方面，實(shí)施主體對二手住房進(jìn)行實(shí)地查看，符合規(guī)定條件的，委托3家專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場價(jià)格評估，選取排序中間的評估值作為房屋交易價(jià)格與換房人進(jìn)行協(xié)商。協(xié)商一致的，雙方簽訂《二手房買賣合同》并辦理網(wǎng)上備案手續(xù)。在資金支付方面，實(shí)施主體和貸款銀行應(yīng)分別將二手住房首付款和發(fā)放的貸款存入換房人的銀行賬戶，該賬戶由實(shí)施主體、換房人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方共同監(jiān)管，用于支付新建商品住房的購房款。

對于房源管理，方案提出，收購房源用作保障性租賃住房的，由區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門發(fā)放保障性租賃住房認(rèn)定書。實(shí)施主體應(yīng)規(guī)范運(yùn)營管理工作機(jī)制，通過青島市租賃住房全生命周期管理服務(wù)信息平臺提供可靠、便捷的信息公共服務(wù)，也可委托市場化租賃機(jī)構(gòu)、物業(yè)機(jī)構(gòu)、區(qū)（市）房產(chǎn)管理部門運(yùn)營管理或建立實(shí)施主體之間跨區(qū)運(yùn)營管理合作模式。收購房源用作市場化長租房的，由區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行認(rèn)定，進(jìn)行日常監(jiān)督管理，規(guī)范租賃市場秩序，保障租賃雙方合法權(quán)益。

多地加大“以舊換新”政策支持力度

除了青島，近日，南京在“房七條”新政中也提出，進(jìn)一步滿足居民置換改善需求。優(yōu)化拓展住房消費(fèi)“以舊換新”模式，通過政府、開發(fā)企業(yè)補(bǔ)助，金融機(jī)構(gòu)支持，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)幫賣等方式，組織引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)開展“買新助賣舊”活動，首批政府補(bǔ)助資金1億元，先購先得，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為購買“買新助賣舊”名錄庫內(nèi)新建商品住房合同金額的1%，疊加開發(fā)企業(yè)促銷優(yōu)惠，促進(jìn)各類住房改善需求加速釋放。

南京市房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年“以舊換新”針對新房購置的補(bǔ)助主要分為兩個部分，第一，政府給予新房合同金額1%的補(bǔ)助，首批政府補(bǔ)助資金金額總計(jì)1億元，以完成網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)，先購先得；第二，開發(fā)企業(yè)給予不低于新房首付款3%～5%的補(bǔ)助。假設(shè)客戶購買一套合同總價(jià)為500萬元的新房，支付首付款200萬元，如開發(fā)企業(yè)給予的補(bǔ)助按5%計(jì)算，則購房人可享受開發(fā)企業(yè)補(bǔ)助約10萬元，加上政府補(bǔ)助的5萬元，總計(jì)約15萬元。

上述負(fù)責(zé)人還表示，過去，很多家庭在換房時(shí)面臨“先賣舊房還是先買新房”的兩難選擇，既擔(dān)心舊房賣不掉，又怕錯過心儀的新房。今年采取的“買新助賣舊”模式，可以讓購房人先選定新房，再逐步處理舊房，讓市民換新房更從容。

另外，近日，光大銀行廣州分行為珠海安居集團(tuán)（珠海華發(fā)集團(tuán)子公司）批復(fù)“商品住房以舊換新”項(xiàng)目貸款5億元，并首次落地投放貸款6400余萬元。珠海安居集團(tuán)使用本筆貸款，直接收購市內(nèi)符合條件的舊房178套，改造后用作人才公寓等市場化租賃住房房源；個人出售“舊房”后，可在全市范圍內(nèi)，按需購買由珠海華發(fā)集團(tuán)開發(fā)的“新房”。

據(jù)光大銀行公司金融部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該模式對助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展可謂“一舉三得”：一方面，打通了舊房置換新房的資金堵點(diǎn)，幫助居民以合理價(jià)格順利出售舊房、用獲得的售房資金購買新房，真正有效釋放了潛在的改善性住房需求；另一方面，也加快了市場存量商品房庫存出清；與此同時(shí)，更豐富了市場化租賃住房房源供給。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜接受券商中國記者采訪時(shí)表示，今年以來，各地住房“以舊換新”的持續(xù)落地推進(jìn)，預(yù)計(jì)對于打通一二手鏈條，改善性住房需求釋放均有一定的促進(jìn)作用。近兩年各地國企平臺收購二手房的模式資金來源更多為地方財(cái)政資金，這也導(dǎo)致實(shí)際落地規(guī)模相對有限，若通過金融機(jī)構(gòu)引入更多低成本增量資金支持，各地開展“以舊換新”規(guī)模有望加大，可以更好地助力樓市“止跌回穩(wěn)”。

校對：蘇煥文???????