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2025年4月2日，北京市首單不動(dòng)產(chǎn)信托“外貿(mào)信托-吉量10號(hào)”正式成立，這也是全國(guó)首單倉(cāng)儲(chǔ)類不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)信托。這一創(chuàng)新項(xiàng)目落地，標(biāo)志著北京不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)取得實(shí)質(zhì)性突破，彰顯信托業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和民生的社會(huì)價(jià)值，也為全國(guó)逐步推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記提供“可復(fù)制樣本”。

制度破冰：不動(dòng)產(chǎn)信托登記破解民生痛點(diǎn)  

中國(guó)外貿(mào)信托深耕資產(chǎn)服務(wù)信托十余年，在展業(yè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)委托人對(duì)“房產(chǎn)裝入信托”的需求日益凸顯。既有長(zhǎng)者希望通過(guò)房產(chǎn)保障晚年生活，也有子女希望為父母規(guī)劃安心居所。就像一位客戶說(shuō)的，“想把房子放進(jìn)信托延續(xù)下去，因?yàn)樗粌H是資產(chǎn)，更是承載家人記憶的港灣”。怎樣才能在信托制度的加持下實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)、集中規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)隔離和收益專用，守住“萬(wàn)家燈火”的期待，是中國(guó)外貿(mào)信托一直致力解決的問(wèn)題。

作為一種民商事法律工具，登記制度是保障財(cái)產(chǎn)隔離、財(cái)富規(guī)劃和傳承等信托功能實(shí)現(xiàn)的核心機(jī)制。過(guò)去受限于信托財(cái)產(chǎn)登記制度的缺失，不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)往往需通過(guò)設(shè)立特殊目的載體（SPV）等復(fù)雜架構(gòu)實(shí)現(xiàn)，既增加了操作成本，也難以充分發(fā)揮信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性優(yōu)勢(shì)。2024年底，北京金融監(jiān)管局聯(lián)合北京市規(guī)劃自然資源委員會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，首次明確“非交易性過(guò)戶”規(guī)則——不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證附記欄直接標(biāo)注“信托財(cái)產(chǎn)”及產(chǎn)品名稱，為“不動(dòng)產(chǎn)裝入信托”提供了制度保障。

實(shí)踐創(chuàng)新：?jiǎn)我环慨a(chǎn)承載多重使命

新政發(fā)布后，中國(guó)外貿(mào)信托積極響應(yīng)、迅速行動(dòng)，率先落地“外貿(mào)信托-吉量10號(hào)”。該項(xiàng)目委托人系 “422家庭”（四位老人、夫妻雙獨(dú)、兩名子女）的典型縮影，因去年家中老人遭遇重大交通事故的意外，委托人意識(shí)到生命無(wú)常與養(yǎng)老規(guī)劃的緊迫性。委托人也曾嘗試接觸其他方式，但始終無(wú)法系統(tǒng)性解決其多元化需求。

最終，通過(guò)“外貿(mào)信托-吉量10號(hào)”，委托人的房產(chǎn)納入信托架構(gòu)，通過(guò)“不動(dòng)產(chǎn)+慈善+養(yǎng)老+傳承”四位一體服務(wù)模式，實(shí)現(xiàn)三大突破：  

一是權(quán)屬界定更清晰規(guī)范。第三方可通過(guò)登記信息一目了然地知曉財(cái)產(chǎn)狀態(tài)，未來(lái)即便面臨債務(wù)糾紛，信托財(cái)產(chǎn)也能依法獨(dú)立于各方資產(chǎn)，真正實(shí)現(xiàn) “風(fēng)險(xiǎn)隔離”；二是管理服務(wù)更專業(yè)高效。作為受托人，中國(guó)外貿(mào)信托依托在不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)配置等領(lǐng)域的專業(yè)能力，為客戶提供從資產(chǎn)維護(hù)、價(jià)值管理到收益分配的全周期服務(wù)，幫助委托人擺脫不動(dòng)產(chǎn)管理的繁瑣事務(wù)，實(shí)現(xiàn)“省心托付”；三是滿足委托人更多元需求。根據(jù)委托人意愿，“吉量10號(hào)”項(xiàng)目將50%的收益定向用于公益捐贈(zèng)，剩余部分專項(xiàng)用于老人贍養(yǎng)與子女教育。這一實(shí)踐讓單一房產(chǎn)同時(shí)承載養(yǎng)老保障、代際傳承與社會(huì)公益的多重使命，彰顯了信托制度在滿足個(gè)性化、復(fù)合化需求方面的獨(dú)特價(jià)值。

未來(lái)展望：加速信托轉(zhuǎn)型 普惠千家萬(wàn)戶

中國(guó)人民銀行《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，我國(guó)居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重達(dá)59.1%，不動(dòng)產(chǎn)作為家庭核心資產(chǎn)的地位不言而喻。不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度的推出，為信托提供多元財(cái)產(chǎn)類型的財(cái)產(chǎn)隔離、受托服務(wù)、滿足不同委托人綜合需求打開(kāi)了巨大空間。而“外貿(mào)信托-吉量10號(hào)”的落地，將不動(dòng)產(chǎn)裝入信托從抽象的“法律概念”變成了生動(dòng)的“實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)”，具有極其重大的現(xiàn)實(shí)意義。

北京金融監(jiān)管局黨委書(shū)記、局長(zhǎng)朱衍生在相關(guān)新聞發(fā)布會(huì)上表示，不動(dòng)產(chǎn)信托的成功實(shí)踐，有效回應(yīng)社會(huì)需求，為行業(yè)解決長(zhǎng)期存在的財(cái)產(chǎn)確權(quán)難題提供“首都樣本”。下一步，北京金融監(jiān)管局將持續(xù)加強(qiáng)政策支持與業(yè)務(wù)指導(dǎo)，鼓勵(lì)轄內(nèi)信托公司積極參與不動(dòng)產(chǎn)信托，拓展業(yè)務(wù)場(chǎng)景，優(yōu)化業(yè)務(wù)模式，充分發(fā)揮服務(wù)信托制度優(yōu)勢(shì)和社會(huì)價(jià)值。

信托不僅是財(cái)富工具，更是守護(hù)萬(wàn)家燈火的社會(huì)化解決方案。中國(guó)外貿(mào)信托黨委書(shū)記、總經(jīng)理衛(wèi)濛濛表示：“中國(guó)外貿(mào)信托將以‘吉量10號(hào)’為起點(diǎn)，在家族信托、家庭服務(wù)信托等財(cái)富管理服務(wù)信托以及公益慈善信托等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，進(jìn)一步深化信托制度與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)制的融合，推動(dòng)信托制度更好地發(fā)揮社會(huì)化與普惠化價(jià)值?！保–IS）

校對(duì)：祝甜婷